종부세 개편, 언제부터 얼마나 달라지나?
종부세 개편의 핵심은 과세 기준이 ‘보유한 주택 수’에서 ‘주택 합산 가액’으로 바뀐다는 점이에요. 실거주 1주택 기본공제는 14억원으로 올라가고, 2027년부터 공정시장가액비율 70%가 적용됩니다. 올해 12월 신고분까지는 현행 기준이 그대로예요. 내년부터 달라질 규칙을 미리 정리해두면 보유·매도 판단이 한결 수월해집니다.
정부는 2026년 세제개편안을 재정경제부 주관으로 8월 3일 확정 발표했어요. 입법예고 기간에 비거주 1주택 증세 논란이 커졌습니다. 이에 9월 1일 국무회의에서 일부를 손질한 수정안이 의결됐고요. 9월 3일에는 국회로 넘어갔습니다. 지금은 의결을 기다리는 국면이라, 최종 법안에서 세부 수치가 한 번 더 조정될 여지는 열려 있어요.
규모도 만만치 않습니다. 정부 추산으로 이번 세제개편은 2027년부터 2031년까지 5년간 3조4,430억원의 세수를 늘려요. 그중 종부세 개편이 2조1,815억원으로 가장 큰 몫을 차지합니다. 보유세 전체를 일률적으로 올리는 구조가 아니라 실거주 여부와 가액 규모에 따라 부담을 재배분하는 방식이에요. 같은 증세라도 누구에게 닥치는지는 제각각입니다.
개편 전후를 표로 비교하면 그림이 빨리 잡혀요.
실거주 1주택 기본공제 14억원, 누가 혜택을 보나?
가장 관심이 쏠리는 부분은 1주택자 기본공제예요. 현행 공시가격 12억원이던 실거주 1세대 1주택 기본공제가 14억원으로 올라갑니다. 시가 기준 약 20억원 주택까지 과세 대상에서 빠지는 셈이에요. 정부 설계상 시가 20억~30억원 구간은 부담이 줄고, 30억~40억원은 비슷한 수준을 유지합니다. 40억원 이상부터 세금이 늘어나요.
계산 예시도 보도됐습니다. 한국금융신문이 정부안을 기준으로 든 사례에서, 60세에 10년 거주한 시가 20억원 1주택자의 종부세는 27만6,000원에서 10만8,000원으로 낮아져요. 줄어드는 폭이 작아 보일 수 있지만 과세 대상에서 아예 빠지는 집도 많아진다는 점이 큽니다.
사정이 있어 살지 않는 집은 이야기가 달라져요. 당초 정부안은 비거주 1주택 기본공제를 9억원으로 낮추려 했습니다. 입법예고 과정에서 반발이 거세지자, 머니투데이 보도에 따르면 최종 확정안은 현행 12억원을 유지했어요. 부부 공동명의 비거주 1주택도 각각 6억원씩 적용하는 절충안으로 정리됐고요. 개편안 발표 직후 혼란이 컸던 터라, 공제 한도는 가장 먼저 확인할 항목입니다.
다주택자의 기본공제 총액은 9억원으로 그대로인데, 배분 방식이 바뀝니다. 9억원 중 4억원은 무조건 받고, 남은 5억원은 거주 주택이 전체 가액에서 차지하는 비중만큼 추가로 챙겨요. 공시가격 10억원짜리 주택 두 채 중 한 채에 살면 6억5,000만원이 공제됩니다. 아무 집에도 살지 않으면 4억원만 남죠. 여러 채를 두더라도 실제 사는 집의 비중이 클수록 유리한 구조예요.
2028년 단일세율 0.5~5.0%, 내 과세표준엔 몇 퍼센트?
세율 체계는 두 단계로 바뀝니다. 2027년에는 중간 정비 기간으로 과세표준 6억~12억원 구간이 1.0%에서 1.3%로 올라가요. 2028년부터는 주택 수와 상관없이 과세표준 하나로 세율을 매기는 단일세율표가 적용됩니다. 10억원짜리 세 채와 30억원짜리 한 채에 다른 세율이 붙던 형평성 문제를 없애겠다는 취지예요. 배경 설명은 한국금융신문 기사에 자세합니다.
세율표보다 부담을 크게 흔드는 건 주택분 공정시장가액비율이에요. 과세표준은 공시가격 합계에서 기본공제를 뺀 금액에 이 비율을 곱해 만듭니다. 현행 60%가 2027년부터 70%로 올라가요. 3주택 이상과 조정대상지역 보유자는 2028년부터 80%까지 적용됩니다. 같은 집인데 과세표준 자체가 커지는 효과죠. 실질 부담 증가의 절반 이상은 이 비율 인상에서 나온다고 봐야 합니다.
고령자·장기거주자 세액공제도 손질 대상이에요. 보유 기간만으로 받던 공제를 거주 기간 중심으로 전환합니다. 세액 한도는 2027년 800만원, 2028년부터 600만원이에요. 연령별 공제율은 유지되니 65세 이상 장기 거주 1주택의 공제 자체가 사라지는 건 아닙니다. 다만 고가 주택일수록 예전 같은 공제 효과는 기대하기 어려워집니다.
올해 12월 신고와 내년 신고, 뭐가 다를까?
종부세는 매년 12월 1일부터 15일 사이에 신고와 납부를 마칩니다. 올해 12월에 내는 2026년 과세분까지는 지금 규칙이 그대로예요. 기본공제 12억원, 가액비율 60%, 주택 수별 세율표로 계산하면 되고요. 1주택자라면 홈택스 연동 자료로 몇 분 안에 끝냅니다.
변화는 2027년 과세분부터 순차 적용돼요. 2027년에 기본공제 14억원과 가액비율 70%, 세액공제 한도 800만원이 들어옵니다. 2028년에는 단일세율표와 거주공제 체계로 완전히 넘어가고요. 납부유예 요건도 완화돼요. 총급여 기준이 7,000만원에서 8,000만원 이하로 넓어지고, 65세 이상 10년 거주 1주택은 소득 요건 없이 유예를 받습니다. 근거는 재정경제부 확정 보도자료에 정리돼 있어요.
집을 파는 시점 계산도 필요합니다. 보유세 부담이 커지는 대신 매도 기회를 주려고, 다주택자 양도세 중과 가산율을 한시적으로 낮추는 일정이 함께 움직여요. 이 부분은 다주택 양도세 중과 완화 일정과 매도 타이밍 글에서 따로 정리했어요. 같이 바뀌는 양도세 공제는 장기보유특별공제 거주 전환 정리를 참고하면 맥락이 맞습니다.
개인적으로는 12월 신고 전에 내 주택 공시가격부터 확인하라고 권하고 싶어요. 공시가가 12억원 안팎이면 과세 경계에 서 있는 셈입니다. 공제 확대가 되느냐에 따라 신고 여부가 갈리거든요. 12월 종부세와 이어지는 연말 세금 점검은 연말정산 미리보기 11월 준비법 글에 정리돼 있어요.
자주 묻는 질문
독자들이 자주 묻는 질문 네 개를 골라 답을 정리했어요.
Q1. 비거주 1주택자 공제가 9억원으로 줄었나요?
아니에요. 8월 발표 때 9억원 안이 나왔지만, 최종 확정안은 현행 12억원을 유지합니다. 부부 공동명의 비거주 1주택은 각각 6억원씩 적용돼요.
Q2. 세부담 상한이 150%에서 200%로 늘어났나요?
늘어나지 않았어요. 당초 정부안에 200% 인상이 포함됐지만 최종 확정 과정에서 철회됐습니다. 직전연도 대비 150% 상한이 그대로예요.
Q3. 공시가격 10억원짜리 아파트에 사는 1주택자도 종부세를 내나요?
내지 않아요. 현행으로도 12억원 이하는 공제됩니다. 2027년부터는 실거주 1주택 공제가 14억원으로 커지니 과세 대상에서 더 멀어져요.
Q4. 양도세도 종부세와 같이 바뀌나요?
같이 바뀝니다. 장기보유특별공제가 거주 중심으로 전환되고, 10년 이상 거주한 1주택(양도가액 30억원 이하)의 기본공제가 연 250만원에서 2,500만원으로 커져요. 상속으로 집을 받을 때의 세금은 상속세 계산 방법 글이 참고가 됩니다.
이렇게 대비하세요
정리하면 타임라인은 세 칸이에요. 2026년 12월 신고는 현행 체계, 2027년은 공제·비율·한도가 바뀌는 1차 조정, 2028년부터 가액 기준 단일세율 전환입니다. 지금 할 일은 세 가지예요. 내 주택 공시가격과 기본공제 경계를 확인하고요. 다주택자라면 한시 중과 완화 기간과 매도 계획을 맞춰봐요. 65세 이상 장기 거주 1주택이라면 납부유예 요건을 점검하는 순서입니다.
법안은 아직 국회에 있으니 세부 수치는 확정본으로 다시 확인해야 해요. 다만 방향이 뒤집힐 가능성은 크지 않다고 봅니다. 조세금융신문 보도 기준으로 종부세 세수만 5년간 2조원 이상 늘어나는 구조거든요. 본 글은 재정경제부 보도자료와 2026년 10월 13일 기준 주요 언론 보도를 대조해 정리했어요.