조정대상지역 다주택자의 양도세 중과세율이 2027년부터 2년간 낮아집니다. 2주택자는 기본세율에 더해지던 20%포인트가 5%포인트로, 3주택 이상은 30%포인트가 10%포인트로 줄어요. 2028년에 각각 10·15%포인트로 조금 올라간 뒤 2029년부터 지금 수준으로 돌아가는 한시 조치입니다. 집을 팔 시점을 고민 중인 다주택자라면 이 일정표가 곧 계산기 역할을 하게 됩니다.
지금은 20·30%포인트가 더해지는 중과 시기
먼저 지금 상황부터 짚고 갈게요. 올해 1월 정부가 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 공식화하면서, 5월 10일부터 조정대상지역 주택을 파는 다주택자에게 다시 중과세율이 붙었어요. 양도소득세는 소득세법상 기본세율 6~45%를 적용받아요. 여기에 1세대 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 더해집니다 (국세청 양도소득세 개요). 최고 구간에 해당하는 사람 기준으로 세율이 각각 65%, 75%까지 뛰고, 지방소득세까지 더하면 3주택 이상은 82.5%에 이릅니다. 세금이 너무 커서 집을 팔지 못하는 상황이 생기는 거죠.
중과 대상은 조정대상지역에 있는 주택으로 한정돼요. 서울 전역과 경기 15개 지역이 이 범위에 들어가고, 비거주자가 파는 주택이나 특수관계인끼리 사고파는 거래는 중과 대상에서 제외됩니다. 정부는 보유세 부담을 높이는 개편과 맞춰 매도 기회를 주겠다는 대책을 냈어요. 8월 3일 세제발전심의위원회에서 발표된 내용이고, 그 결과물이 2027~2028년 한시 완화입니다.
2027년 완화세율과 2년 이상 보유 요건
연도별 가산세율을 표로 정리하면 이렇습니다.
완화 대상은 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택이에요. 보유 기간이 2년에 못 미치는 단기 보유 주택은 세율이 낮아지지 않으니 이 조건부터 확인하세요. 비거주자 양도분과 특수관계인 간 양도분은 애초에 중과 대상에서 빠져 있으니 완화 논의와는 무관합니다.
금액 감각을 익히려면 재정경제부 시산이 참고가 됩니다. 조정지역 주택을 팔아 5억원의 양도차익이 생긴 2주택자의 양도세는 중과세율 적용 시 약 2억7,000만원이에요. 2027년 완화세율로 팔면 약 2억원, 2028년 세율이면 약 2억2,000만원으로 정리됩니다 (아주경제 보도). 팔 때가 1년 차이인데 세금만 7,000만원 가까이 달라지는 구조예요.
2026년에 팔았다면 내년 신고 때 정산받는다
이번 개편안의 숨은 포인트는 소급 조항이에요. 2026년 안에 조정지역 주택을 팔아 중과세율로 예정신고를 마쳤더라도, 2027년 1월 1일 이후 하는 신고부터는 2027년 완화세율이 적용됩니다. 2주택자는 5%포인트, 3주택 이상은 10%포인트로 다시 계산한다는 뜻이에요.
이미 예정신고까지 끝낸 사람도 걱정할 필요 없습니다. 2027년 5월 확정신고 때 완화세율로 세액을 다시 계산해 기납부액과 정산하고 차액을 돌려받게 돼요. 양도소득세는 원래 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고하고, 이듬해 5월 확정신고로 마무리하는 구조입니다 (국세청 신고납부 안내). 실제로 세무 상담 사례를 보면 이 소급 혜택을 모르고 넘어가는 경우가 꽤 보이는데요, 확정신고 기한인 2027년 5월 31일을 달력에 표시해두는 게 가장 확실한 방법입니다.
다만 2026년 양도분이라도 보유 기간이 2년에 못 미치면 완화에서 빠집니다. 소급 대상인지는 보유 기간으로 먼저 가려내야 해요.
10월 1일부터 바뀐 갈아타기 2년 규칙
조정대상지역에서 집을 갈아타는 일시적 2주택자 규칙도 달라졌어요. 기존에는 신규 주택을 취득한 뒤 3년 안에 종전 주택을 팔면 1세대 1주택 비과세 혜택을 유지할 수 있었는데, 이 처분기한이 2년으로 줄었습니다. 2026년 10월 1일 이후 종전 주택을 양도하는 분부터 적용돼요.
완화 장치도 붙어 있습니다. 8월 3일 이전에 이미 신규 주택을 샀거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사람은 기존 3년 규정을 그대로 적용받아요. 종부세 쪽 일시적 2주택 특례도 시행령 시행일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 처분기한이 2년으로 맞춰집니다.
갈아타기를 앞두고 있다면 처분 기한이 줄어든 만큼 자금 계획이 중요해집니다. 기존 주택을 언제 파는지에 따라 대출 한도와 금리 조건이 달라지니 LTV·DSR 규제와 주담대 한도 계산법을 먼저 확인해두면 도움이 돼요.
세율만 낮아지지 않았다, 함께 봐야 할 변화
중과 완화는 보유세를 올리는 개편과 한 세트입니다. 2027년 1월 1일부터 종부세 개편이 전면 시행되면서 장기거주 기본공제 2,500만원이 새로 생겨요. 여기에 2028년부터는 3주택 이상과 조정지역 2주택 이상 보유자의 공정시장가액비율이 60%에서 80%로 올라갑니다. 보유 부담이 커지는 만큼 양도 세율만 보고 판단하면 안 된다는 얘기죠.
장특공제도 별개 문제예요. 중과세율이 적용되는 조정지역 다주택 양도분은 장기보유특별공제 자체가 배제되고, 이번 완화 기간에도 이 구조는 유지됩니다. 공제가 사라지는 범위와 실거주 요건 변화는 양도소득세 장기보유특별공제 2026 정리에서 따로 다뤘으니 같이 읽어보세요.
매입임대 아파트를 보고 있다면 일정이 더 촉박해집니다. 임대의무기간이 끝나 등록이 말소된 조정지역 매입임대 주택은 2027년 말까지 양도하면 중과를 피하고 장특공제 50% 우대를 받을 수 있어요. 2028년에는 중과세율의 절반과 장특공제 30%로 줄고, 2029년부터는 우대가 사라집니다. 빈집을 임대로 돌릴 생각이라면 임대소득 분리과세 기준 2,000만원과 세율 계산 글이 참고가 될 거예요.
고령자에게는 새로운 출구가 하나 생겼습니다. 만 65세 이상이면서 수도권 주택을 5년 이상 살았던 1주택자가 대상이에요. 집을 팔고 6개월 안에 비수도권으로 이주하면 양도세 감면을 받을 수 있습니다. 2027년 양도분은 50% 감면(5억원 한도), 2028년 양도분은 30% 감면(3억원 한도)입니다. 다만 감면받고 비수도권으로 이주하지 않거나 5년 안에 수도권에 재취득하면 추징 대상이 되니 요건을 꼼꼼히 확인해야 해요.
한 가지 짚어둘 점은 이 개편안이 아직 확정 법률이 아니라는 사실입니다. 세법개정안은 9월 국회로 넘어간 상태라 심의 과정에서 세율이나 시행일이 조정될 여지가 있어요. 실제 거래를 결정하기 전에 국세청 안내와 확정된 법령을 다시 확인하는 걸 권합니다.
자주 묻는 질문
조정대상지역이 아닌 주택도 중과를 받나요?
아니요. 다주택 양도세 중과는 조정대상지역 소재 주택에만 적용됩니다. 비조정지역 주택을 파는 다주택자는 기본세율(6~45%)만 내면 돼요. 다만 조정지역 지정은 해제와 신설이 반복되니 양도 시점에 해당 주택의 지정 여부를 확인해야 합니다.
2026년에 이미 중과세로 신고했는데 환급은 어떻게 받나요?
2027년 1월 1일 이후 하는 예정신고나 확정신고에 완화세율이 적용돼요. 이미 예정신고를 마쳤다면 2027년 5월 확정신고 때 세액을 다시 계산해 기납부액과 정산합니다. 보유 기간 2년 이상 요건 충족 여부를 함께 확인하세요.
완화세율로 팔아도 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?
받을 수 없습니다. 조정대상지역 다주택 중과 대상 주택은 장특공제가 배제되며, 이번 완화 조치는 세율만 낮춘 것이라 공제 배제 구조는 그대로입니다. 비거주자 양도분과 특수관계인 간 양도분은 중과 자체에서 제외돼요.
주택 수를 셀 때 분양권이나 오피스텔도 포함되나요?
양도세 주택 수 산정에는 분양권과 입주권이 포함되고, 오피스텔은 원칙적으로 제외됩니다. 다만 사실상 주거로 쓰이는 오피스텔은 과세 관청이 주택으로 볼 여지가 있어 거래 전에 확인하는 게 안전합니다.
매도 시점을 정한다면
일정표만 보면 2027년이 가장 유리해요. 2주택자는 5%포인트, 3주택 이상은 10%포인트만 더하면 되고, 2028년엔 각각 10·15%포인트로 오른 뒤 2029년부터 지금 수준으로 복원됩니다. 빨리 팔수록 유리하도록 설계된 셈이죠.
그래도 세율만으로 결정할 일은 아닙니다. 먼저 내 주택이 완화 요건(2년 이상 보유, 조정지역 소재)에 맞는지 확인해야 해요. 종부세 개편으로 보유 부담이 얼마나 커질지도 따져야 하고요. 갈아타기라면 2년 규칙에 걸리지 않는지 짚어둬야 합니다. 처분 대신 오래 들고 가는 선택을 하면 언젠가 증여나 상속 문제로 이어지는데, 그때는 상속세 계산 방법 2026 정리를 먼저 읽어두면 수고가 덜 듭니다.
가장 먼저 할 일은 단순해요. 내 주택의 취득일과 소재지를 확인해 중과 대상인지, 2년 이상 보유분인지 가려내는 것부터 시작해보세요. 그다음 완화세율이 적용되는 신고 일정을 캘린더에 넣으면 됩니다.