2025년 6월 27일 부동산 대출규제 완벽 분석: 6억 한도부터 다주택자 금지까지

안녕하세요. 지난 6월 27일, 금융위원회에서 발표한 부동산 대출규제가 부동산 시장에 큰 파장을 일으키고 있습니다. 저 역시 부동산 투자를 고려하고 있던 중이라 이번 발표를 듣고 정말 당황스러웠는데요.

서울 아파트 가격이 6년 9개월 만에 최대 상승률을 기록하며 ‘패닉 바잉’ 조짐이 나타나자, 정부가 내놓은 이번 대책은 그야말로 초강력 규제라고 할 수 있습니다.

특히 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하고, 다주택자의 추가 대출을 전면 금지하는 등 전례 없는 강도의 조치들이 포함되어 있어 많은 분들이 혼란스러워하고 계실 것 같습니다.

부동산 대출규제 발표 배경과 시행 시기

2025년 6월 27일, 금융위원회는 권대영 사무처장 주재로 ‘긴급 가계부채 점검 회의’를 개최했습니다.

이 회의에는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원, 주요 금융협회 및 5대 시중은행이 참여했으며, 서울 및 수도권의 집값 상승세와 가계부채 증가 속도를 억제하기 위한 강력한 대책을 논의했습니다. 특히 서울 아파트 가격이 21주 연속 상승하며 0.43%의 주간 상승률을 기록한 것이 이번 규제의 직접적인 배경이 되었습니다.

강남 3구(강남·서초·송파)와 마포·용산·성동구 등 ‘한강벨트’ 지역의 아파트 가격이 단기간에 급등하며 과열 양상을 보인 것도 주요 원인 중 하나입니다. 성동구와 마포구는 각각 0.99%와 0.98%의 주간 상승률을 기록하며 역대 최고치를 경신했죠. 이러한 상황에서 정부는 실수요자를 보호하면서 투기 수요를 억제하기 위한 특단의 조치를 마련하게 된 것입니다.

이번 규제는 2025년 6월 28일부터 즉시 시행되며, 대출 수요가 쏠리는 현상을 최소화하기 위해 대부분의 조치가 발표 다음 날부터 바로 적용됩니다.

다만 6월 27일까지 이미 계약을 체결하고 계약금까지 납부했으며, 금융기관에 대출 신청이 완료된 경우에는 종전 기준이 적용됩니다.

주택담보대출 6억 원 한도 제한의 구체적 내용

이번 규제의 가장 핵심적인 내용은 바로 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하는 것입니다. 수도권 및 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구 등 투기·투기과열·조정대상지역)에서 주택 구입을 위한 주담대는 소득이나 주택 가격과 관계없이 최대 6억 원까지만 가능합니다. 이는 소득이나 주택가격과 상관없이 주담대 총액에 한도 제한을 거는 전례 없는 대출 규제입니다.

예를 들어, 연소득 2억 원인 사람이 20억 원짜리 집을 구매하려고 할 때, 기존에는 LTV나 DTI 기준에 따라 더 많은 대출이 가능했지만, 이제는 무조건 6억 원까지만 대출받을 수 있습니다. 서울 아파트 평균 매매가격이 2025년 4월 기준 약 13억 5,543만 원임을 고려하면, 대출 한도 6억 원으로는 약 7억 5,000만 원 이상의 현금이 필요해 실수요자도 고가 아파트 구입이 상당히 어려워질 전망입니다.

금융위 관계자는 6억 원을 설정한 이유에 대해 ‘수도권 주택가격 수준, 금융권 대출 이용 정도, DSR 40%를 차주별 한도로 관리하고 있는 상황 등을 고려했다’고 설명했습니다. 다만 이번 조치는 중도금대출에는 적용되지 않으며, 중도금대출이 잔금 대출로 전환될 때에는 6억 원 제한이 적용됩니다.

다주택자 대출 전면 금지와 1주택자 제한 조치

이번 규제에서 가장 강력한 조치 중 하나는 다주택자의 주택담보대출을 전면 금지하는 것입니다. 2주택 이상 보유자는 추가 주택 구입용 주담대를 완전히 받을 수 없게 되며, LTV가 0%로 적용됩니다. 이는 다주택자의 투자 목적 주택 구매를 원천 차단하기 위한 조치입니다.

1주택자의 경우에도 상당한 제한이 가해집니다. 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가로 주택을 구입하려는 경우, 규제지역에서는 추가 주담대가 원칙적으로 불가능해집니다. 다만 1주택자가 기존 주택을 6개월 이내에 처분할 경우에는 주담대를 받을 수 있으며, 이 경우 무주택자와 동일하게 LTV 70%(비규제지역)가 적용됩니다.

실제로 제가 아는 지인 중에도 기존 집을 팔지 않고 더 큰 집으로 이사를 계획하고 있던 분이 계셨는데, 이번 규제로 인해 계획을 전면 수정해야 하는 상황이 되었습니다. 1주택자라도 실거주 목적이 아닌 투자 성격의 주택 구매는 사실상 불가능해진 것입니다.

6개월 전입 의무화와 실거주 확인 강화

이번 규제에서 주목할 만한 또 다른 조치는 6개월 전입 의무화입니다. 수도권에서 주택담보대출을 이용해 주택을 구입한 경우, 6개월 이내에 해당 주택으로 전입해야 합니다. 현재는 주담대를 받았다고 해서 일정 기간 내 전입할 의무가 없었지만, 앞으로는 수도권에서 6개월 이내 전입 의무가 생기는 것입니다.

이를 이행하지 않을 경우 대출이 회수될 수 있으며, 향후 3년간 신규 주택대출이 제한됩니다. 이는 실제 거주 목적이 있는 사람만 대출을 허용하겠다는 정부의 방침이 명확히 드러나는 조치입니다. 갭투자나 단순 투자 목적의 주택 구매를 효과적으로 차단할 수 있는 강력한 수단이라고 볼 수 있습니다.

수도권·규제지역 내 생애 최초 주택구입 목적 주담대의 경우에도 LTV가 기존 80%에서 70%로 축소되며, 마찬가지로 6개월 내 전입 의무가 추가됩니다. 생애최초 주택구입자에게도 실거주 의무를 부과함으로써 규제 사각지대를 최소화하려는 의도로 보입니다.

대출 만기 제한과 DSR 규제 우회 방지

정부는 수도권·규제지역 내 주담대 대출 만기를 30년 이내로 제한하여 DSR 규제 우회를 방지하기로 했습니다. 기존에는 은행별로 대출 만기가 달랐지만, 이제는 최대 30년으로 일률화됩니다. 이는 대출 만기를 40년 등 장기로 설정해 거액을 대출받고도 연간 상환금액을 낮추는 시도를 차단하겠다는 것입니다.

DSR(총부채원리금상환비율)은 개인의 모든 대출에 대한 연간 원리금 상환액이 연소득에서 차지하는 비율을 의미합니다. 대출 만기가 길수록 월 상환액이 줄어들어 DSR이 낮아지는데, 이를 악용해 과도한 대출을 받는 경우가 많았습니다. 30년 만기 제한을 통해 이러한 우회 방법을 원천 차단하려는 것입니다.

저도 과거에 대출을 받을 때 만기를 최대한 길게 설정해서 월 상환 부담을 줄이려고 했던 경험이 있는데, 이제는 그런 방법이 통하지 않게 되었습니다. 실제로 30년과 40년 만기의 월 상환액 차이는 상당하기 때문에, 이번 조치가 대출 수요에 미치는 영향은 클 것으로 예상됩니다.

전세대출 및 기타 대출 제한 조치

이번 규제에는 전세대출에 대한 강력한 제한 조치도 포함되어 있습니다. 가장 주목할 만한 것은 소유권 이전 조건부 전세대출의 전면 금지입니다. 이는 주택 매수자가 전세보증금으로 매매대금 또는 분양잔금을 납입할 때 활용되는 전세대출로, 갭투자를 부추긴다는 비판을 받아왔습니다.

전세대출 심사 시 임대차계약서 상 임대인과 임차주택 소유주가 다른 경우 취급이 금지되며, 전세대출 보증비율도 2025년 7월 21일부터 90%에서 80%로 축소됩니다. 이는 전세를 끼고 집을 구매하는 ‘갭투자’를 방지하기 위한 조치로, 실거주가 아닌 갭투자 목적의 주택구입에 금융권 대출자금이 활용되지 못하도록 하는 것입니다.

신용대출에 대한 제한도 강화됩니다. 신용대출 한도를 차주별 연소득 이내로 제한하여 신용대출을 활용한 주택 구입 등을 방지하기로 했습니다. 또한 생활안정자금 목적 주담대 한도를 최대 1억 원으로 제한하여 주택 구입 시 우회 활용을 차단합니다.

구분	현행	개선 방안
주담대 한도	LTV/DTI 기준	최대 6억원 제한
다주택자 대출	제한적 허용	전면 금지(LTV 0%)
대출 만기	은행별 상이	30년 이내 제한

정책대출 축소와 금융권 총량 관리

이번 규제에는 정책대출에 대한 축소 조치도 포함되어 있습니다. 서민 대상 정책대출인 디딤돌대출 한도는 항목별로 20%씩 낮아져 최대 1억 원이 줄어듭니다. 전세용 버팀목대출 한도도 4,000만~6,000만 원씩 축소됩니다. 디딤돌대출, 보금자리론 등 정책대출 공급은 연간 공급 계획 대비 25% 축소하기로 했습니다.

전 금융권 하반기 가계대출 총량 목표도 기존 계획 대비 50% 수준으로 감축됩니다. 이는 금융권 전체의 가계대출 공급을 대폭 줄여 대출 수요 자체를 억제하려는 조치입니다. 은행뿐만 아니라 제2금융권까지 포함한 전 금융권에 적용되는 만큼, 대출 시장 전반에 미치는 영향이 클 것으로 예상됩니다.

정책대출 축소는 실수요자들에게도 상당한 영향을 미칠 것으로 보입니다. 특히 소득이 높지 않은 서민층이나 신혼부부들이 주로 이용하는 디딤돌대출과 버팀목대출의 한도가 줄어들면서, 이들의 내집 마련이 더욱 어려워질 수 있습니다. 정부는 투기 수요는 억제하면서도 실수요자는 보호한다고 했지만, 실제로는 실수요자들도 상당한 타격을 받을 가능성이 높습니다.

기존 계약자 적용 기준과 유의사항

새로운 규제는 2025년 6월 28일 대출 접수분부터 적용되지만, 기존 계약자에 대한 예외 규정도 있습니다. 6월 27일까지 이미 계약을 체결하고 계약금까지 납부했으며, 금융기관에 대출 신청이 완료된 경우라면 종전 기준이 적용됩니다. 단순한 가계약이나 구두 계약만으로는 기존 규정 적용이 어렵기 때문에, 대출 수요자들은 반드시 계약금 납입과 대출 신청 완료 여부를 확인해야 합니다.

대출금이 증액되거나, 다른 은행에서 대환할 때는 강화된 조치가 적용됩니다. 다만 대출금 증액 없이 대출을 기한 연장하거나, 금리 또는 만기 조건만 변경되는 재약정 등의 경우에는 종전 규정이 적용됩니다. 예를 들어, 신용대출의 단순 만기 연장이나, 계약갱신청구권 사용 등 전세계약 연장으로 인한 전세대출 연장 등은 강화되기 이전의 규정이 적용됩니다.

특히 전세자금대출도 규제 대상이므로, 전세를 끼고 집을 구매하는 ‘갭투자’를 계획하고 있던 분들은 6월 27일까지 계약이 완료된 경우에 한해서만 예외적으로 인정받을 수 있습니다.

FAQ

2025년 6월 27일 발표된 부동산 대출규제는 단기적인 시장 안정화뿐만 아니라, 향후 중장기적 부동산 수요 조절을 염두에 둔 강도 높은 조치입니다. 특히 대출을 활용한 주택 매입 계획이 있는 분들은 계약 일정, 전입 의무, 전세자금 활용 가능 여부 등을 반드시 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.

금융기관에 문의하여 적용 기준에 대한 서면 확인도 받아두는 것이 바람직하며, 이 규제가 하반기 부동산 시장 흐름에 큰 변화를 가져올 가능성이 높은 만큼 신중한 판단이 필요한 시점입니다.