지난 5월 10일부터 다주택자들 사이에서 전화기가 불이 났다. 이유는 단 하나. 양도소득세 중과 유예가 딱 전날인 9일자로 끝났기 때문이다.
결론부터 말하면 지금 2주택을 가진 사람이 조정대상지역 안에서 집을 팔면 기본세율에 20%포인트가 더 붙는다. 3주택 이상이면 30%포인트다. 기본세율 최고치가 45%인 걸 감안하면 최대 75%에 지방세까지 합쳐 실효세율 82.5%까지 치솟는다. 5억에 산 집을 10억에 팔아도 세금으로 4억이 넘게 나간다는 계산이다.
솔직히 이건 좀 충격적이다. 그래도 방법이 아예 없는 건 아니다. 세무사들이 실제로 권하는 전략 5가지를 정리했다.
1. 1년 내 양도한 주택은 장기보유특별공제를 다시 챙겨라
다주택자가 양도세 중과를 맞으면 가장 먼저 챙겨야 할 게 장기보유특별공제다. 일반적으로 1주택자는 보유 기간별로 최대 80%까지 공제받을 수 있다. 그런데 2주택 이상 보유자가 중과세율을 적용받을 경우, 이 공제 자체가 제한될 수 있다.
여기서 사람들이 많이 헷갈려하는 부분이 있다. 중과세율이 적용되더라도 1년 안에 판 다른 주택이 있다면 그 주택에 대해서는 별도로 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다는 점이다. 즉, 2025년 6월에 A주택을 팔고 2026년 6월에 B주택을 판다면, B주택 양도분에는 A주택 보유 기간이 영향을 주지 않는다. 각각 별도 거래로 보기 때문이다.
국세청 시뮬레이션을 돌려보면 보유 기간 10년인 주택이라면 장기보유특별공제만으로 양도차익의 최대 30%를 공제받을 수 있다. 3억 차익 기준으로 약 9,000만원이 공제된다. 중과세율이 붙어도 과세표준 자체를 낮출 수 있다는 얘기다.
다만 한 가지 주의할 점이 있다. 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 주택이 있다면, 그 주택을 먼저 팔고 나머지 주택을 팔 때 전략을 다시 짜야 한다. 비과세와 중과 사이의 경계가 생각보다 복잡하다.
2. 증여보다는 ‘부부 간 저가 양도’를 활용하라
다주택자 A씨를 예로 들어보자. 서울에 12억짜리 아파트 한 채와 경기도에 5억짜리 아파트 한 채를 보유하고 있다. 두 채 다 조정대상지역이다. 양도세 중과가 부활하면서 A씨가 경기도 집을 팔면 2주택 중과세율 20%포인트가 추가로 붙는다.
많은 사람이 이 상황에서 배우자에게 증여를 먼저 생각한다. 그런데 증여세율이 생각보다 만만치 않다. 배우자 증여공제는 10년간 6억원까지다. 12억짜리 아파트라면 6억을 초과하는 부분에 대해 10~30%의 증여세가 붙는다. 게다가 증여받은 배우자가 그 집을 팔 때는 취득가액이 증여 당시 시가로 낮아져 양도차익이 더 커지는 역효과가 난다.
여기서 세무사들이 추천하는 대안이 있다. 바로 부부 간 저가 양도다. 배우자에게 시세보다 낮은 가격으로 매매하는 방식이다. 부부 사이에는 특수관계자 간 거래로 간주돼 양도세가 정상 부과되지만, 저가 양도로 증여 의제가 되는 기준이 자산가액의 30% 이상 차이 또는 3억원 이상 차이(법인세법 시행령 기준)다.
이 기준을 벗어나지 않는 선에서 시세의 70~80% 수준으로 배우자에게 넘기면, 양도세 부담을 낮추면서 배우자 명의로 주택을 분산시킬 수 있다. 이렇게 되면 각자 1주택자가 되어 향후 양도 시 중과세율 자체를 피해갈 수 있다.
단, 이 방식은 자금 출처와 거래의 실질을 증명할 수 있어야 한다. 국세청이 부인 거래는 특히 예의주시하고 있기 때문에, 매매대금이 실제로 오갔다는 금융 증빙이 반드시 필요하다. 가족끼리 그냥 서류만 바꾸는 건 시간 문제다.
3. 일시적 2주택 비과세 요건을 정확히 활용하라
이 내용은 다주택자 중에서도 신규 주택을 취득한 경우에 해당한다. 신규 주택을 사면서 기존 주택을 바로 팔지 못해 일시적으로 2주택이 된 상황이라면, 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 길이 열려 있다.
기존 주택을 취득한 지 1년 이상 지난 상태에서 신규 주택을 취득한 후 3년 안에 기존 주택을 양도하면, 기존 주택에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 이게 일시적 2주택 비과세요건이다.
2026년 현재 이 요건을 아직 적용받지 못한 사례가 꽤 많다. 2023~2024년에 신규 주택을 취득한 사람들이 3년 유예 기간 안에 아직 들어와 있기 때문이다. 이 기간을 놓치면 기존 주택 양도 시 중과세율을 피할 수 없다.
여기서 중요한 건 기존 주택을 양도할 때까지 신규 주택에 전입을 하지 않아야 한다는 점이다. 만약 신규 주택으로 전입신고를 해버리면, 기존 주택이 비과세 대상에서 제외될 수 있다. 국세청 예규를 보면 전입 시점을 기준으로 1세대 1주택 판정을 하기 때문이다.
이 전략의 핵심은 타이밍이다. 3년 카운트는 신규 주택 취득일 기준이다. 2023년 7월에 신규 주택을 샀다면 2026년 7월까지가 데드라인이다. 중과 유예가 5월 9일에 끝났다고 해서 당장 패닉할 필요는 없다. 2026년 안에 기존 주택을 양도할 수 있는 사람이라면 오히려 지금이 더 유리할 수 있다.
4. 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 ‘선택적 비과세’
다주택자가 1주택을 양도할 때, 양도하는 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면 중과세율 적용 대상에서 제외된다는 걸 아는 사람이 생각보다 적다.
예를 들어보자. B씨는 서울에 15억짜리 아파트(보유 8년)와 부산에 4억짜리 아파트(보유 2년)를 갖고 있다. B씨가 부산 아파트를 먼저 판다면 2주택 중과가 적용돼 기본세율에 20%포인트가 더해진다.
그런데 B씨가 서울 아파트를 먼저 판다면? 서울 아파트는 보유 기간 8년으로 1세대 1주택 비과세 요건(2년 거주 + 2년 보유)을 충족한다. 양도차익 중 12억까지 비과세되고, 초과분만 과세된다. 게다가 이 거래는 1주택 비과세 적용 거래이므로 중과세율 대상 자체가 아니다.
이걸 ‘선택적 비과세’ 전략이라고 부른다. 다주택자라도 1주택 비과세 조건을 갖춘 주택을 먼저 정리하고, 이후에 남은 주택을 팔 때는 1주택자 신분으로 일반세율을 적용받을 수 있다.
단, 1세대 1주택 비과세를 적용받으려면 양도일 현재 다른 주택이 없어야 한다. 그러니까 A주택을 먼저 양도하고, 그 후에 B주택을 양도해야 한다. 동시에 두 채를 파는 건 안 된다. 순서가 중요하다.
또 하나 체크할 점은 고가주택 기준이다. 2026년 기준 1세대 1주택 비과세는 양도가액 12억 이하 주택에 대해 전체 양도차익이 비과세된다. 12억 초과분에 대해서는 과세되지만, 그래도 중과세율 20%포인트를 추가로 붙는 것보단 낫다. 15억 주택이라면 12억까지 비과세, 나머지 3억분만 양도소득세가 붙는다.
5. 매매잔금일을 6월 1일 이후로 조정하라 — 종부세 과세기준일 전략
이건 세무사들 사이에서도 비교적 최근에 주목받는 전략이다. 2026년 5월 기준으로 양도세 중과 유예가 끝나면서 당장 팔기 어려운 주택이 생겼다. 그런데 그냥 들고 있으면 종합부동산세 폭탄도 맞을 수 있다.
여기서 포인트는 종부세 과세기준일인 6월 1일이다. 6월 1일 현재 누구 명의로 주택이 등기돼 있느냐에 따라 종부세 납세의무자가 결정된다.
만약 5월 중순에 매매계약을 체결하고 5월 말에 잔금을 치르는 경우, 등기일이 5월 안에 된다면 종부세는 판 사람이 부담해야 한다. 그런데 매매잔금일을 6월 1일 이후로 조정하고 등기일도 6월 이후로 넘기면, 종부세 납세의무는 새로운 집주인(매수자)에게 넘어간다.
이 전략은 특히 공시가격이 높은 주택을 보유한 다주택자에게 유용하다. 공정시장가액비율이 2026년에 80%까지 인상되면서 1주택자도 공시가 18억 이상이면 종부세 대상이 된다. 다주택자는 공시가 합계액이 11억을 넘으면 과세 대상이다.
물론 이건 매도자와 매수자 간의 협의가 필요한 부분이다. 매수자 입장에서는 등기가 늦어지면 자금 계획이 꼬일 수 있기 때문이다. 하지만 양도세 절감 효과를 감안하면 매도자가 매수자에게 일정 부분 인센티브를 제공하는 방식으로 협상을 진행하는 사례도 늘고 있다.
자주 묻는 질문
Q1: 5월 9일 이후에 계약했는데 작년에 계약한 걸로 소급 적용 안 되나요?
안타깝지만 안 된다. 양도세는 잔금일이나 등기일 중 빠른 날을 기준으로 적용된다. 계약일이 2025년이더라도 잔금일이 5월 10일 이후면 중과세율이 적용된다. 예외는 2025년 12월까지 계약하고 계약금만 받은 상태에서 잔금일을 2026년 5월 10일 이후로 잡은 경우인데, 이때는 중간에 계약 해지 리스크를 고려해야 한다.
Q2: 지방 저가 주택도 조정대상지역이라면 중과되나요?
조정대상지역 여부가 기준이다. 지방이라도 조정대상지역으로 지정된 곳이면 동일하게 중과세율이 적용된다. 반대로 서울이라도 조정대상지역이 아닌 곳(일부 도심 외곽)은 기본세율만 적용된다. 2026년 6월 현재 조정대상지역 현황은 국토교통부 공고를 반드시 확인해야 한다.
Q3: 1주택자인데 이사를 위해 새 집을 샀다가 기존 집을 늦게 팔았어요. 중과되나요?
일시적 2주택 비과세요건을 충족하면 중과되지 않는다. 신규 주택 취득일로부터 3년 안에 기존 주택을 양도해야 하며, 신규 주택 취득일 기준으로 기존 주택 보유 기간이 1년 이상이어야 한다. 조건만 맞으면 비과세 혜택을 그대로 받을 수 있다.
마무리하며
다주택자 입장에서 2026년 5월 10일은 확실히 분수령이 맞다. 양도세 중과가 다시 살아나면서 당장 매도 계획이 있던 사람들은 세금 부담이 확 늘어났다.
그렇다고 무조건 보유하는 게 정답은 아니다. 보유세 부담도 만만치 않고, 공정시장가액비율 인상으로 종부세 부담도 올라가는 추세다. 지금 필요한 건 감정적인 판단이 아니라 냉정한 계산이다.
위에서 정리한 5가지 전략 중 내 상황에 맞는 게 있는지 하나씩 따져보길 바란다. 특히 매매 타이밍 조절과 부부 간 명의 분산 전략은 즉시 실행할 수 있는 부분이다. 다만 세법 해석은 개인별 차이가 크기 때문에 실제 거래 전에는 반드시 세무사와 상담하길 권한다.
세금은 모르면 폭탄이지만 알면 전략이다. 82.5%의 세금을 내야 할지, 아니면 30%대로 줄일 수 있을지는 당신의 선택에 달렸다.